Con la legge di riforma del condominio, del dicembre 2012 è stato introdotto nel Codice Civile un nuovo articolo per fare maggiore chiarezza sulla natura del supercondominio.
Articolo 1117-bis, “Ambito di applicabilità" - Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
Articolo 1117, “Parti comuni dell'edificio" - Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
COS'È IL SUPERCONDOMINIO – Possiamo parlare di supercondominio tutte le volte che ci troviamo di fronte a una pluralità di edifici ad uso abitativo, che pur essendo autonomi, condividono tra loro determinati impianti, beni o servizi (giardini, parcheggi, impianti di illuminazione, ecc.) in base a una più ampia organizzazione condominiale. La formazione del supercondominio può essere prevista dal costruttore o istituita come conseguenza dello scioglimento di più stabili con cose in comune.
COSA DICE LA LEGGE – Fino a non molti anni fa la definizione di “supercondominio” veniva individuata con la sentenza n.19939 del 14 novembre 2012 della Corte di Cassazione. Sentenza che faceva esplicito riferimento all'articolo 1117 del codice civile, quello relativo alle “parti comuni dell'edificio”.
COME FUNZIONA L'ASSEMBLEA DEL SUPERCONDOMINIO – Il funzionamento dell'assemblea è legato al numero di partecipanti. Se non supera le 60 unità abitative (o nel caso si debbano approvare lavori straordinari) vigono i principi disciplinati sulle norme generiche del condominio: le delibere devono essere assunte con la convocazione di tutti i proprietari rispettando le maggioranze dettate dall'articolo 1136 del Codice Civile.
Quando invece i partecipati sono più di 60 (art. 1117 bis), ciascun condomino, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun condomino può chiedere al giudice la nomina di un rappresentante per il proprio condominio. Qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida e il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Nei casi di manutenzione straordinaria, innovazioni, modificazioni o tutela destinazione d’uso, anche se si superano le 60 unità, le assemblee si svolgeranno normalmente.
Il quarto comma stabilisce che il potere di rappresentanza non può subire limiti o condizioni. Il rappresentante deve rispettare le regole del mandato e comunicare tempestivamente all'amministratore l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea. L’amministratore deve quindi riferire in assemblea.
Questi due commi citati trovano applicazione solo in due casi: nella gestione ordinaria delle parti comuni condominiali e nella nomina dell’amministratore. Le delibere sono impugnabili se il rappresentante ha votato contro o si è astenuto e si approvano sempre con le maggioranze di teste e millesimi dei condomini. Occhio però: il fatto che l’assemblea del singolo condominio non possa fare altro che prendere atto di ciò che è stato deliberato non toglie che l’amministratore non sia tenuto a convocarla immediatamente.
